Etats-Unis
L'Etat fédéral au secours des propriétaires
par Myriam Berber
Article publié le 12/11/2008 Dernière mise à jour le 13/11/2008 à 13:04 TU
James Lockhart, directeur de l’Agence fédérale pour le financement du logement (FHFA).
(Photo : Reuters)
Les autorités américaines ont annoncé, mardi 11 novembre 2008, un plan destiné à aider les propriétaires immobiliers en difficulté, afin de prévenir les saisies de leur logement. Des millions de ménages américains pourront ainsi voir leurs prêts renégociés et leurs conditions d’emprunt réaménagées.
L’Agence fédérale pour le financement du logement (FHFA) qui a pris en septembre le contrôle des deux géants du refinancement hypothécaire, Fannie Mae et Freddie Mac, a présenté un plan de rééchelonnement des prêts destiné à freiner les saisies immobilières. L’objectif est de réduire le remboursement des intérêts sur certains prêts et d’étendre la durée d’autres. « Le programme vise l’emprunteur qui a manqué trois paiements ou plus, possède le logement comme résidence principale, et n’est pas en faillite personnelle », a précisé James Lockhart, le directeur de la FHFA. Concrètement, les conditions de plusieurs centaines de milliers de prêts détenus par Fannie Mae et Freddie Mac seront revues afin de faire passer le remboursement des ménages concernés sous le seuil de 38% de leur revenu.
La mesure est d’autant plus importante que les deux agences, à elles deux, détiennent ou garantissent 5 200 milliards de dollars de créances hypothécaires, soit près de la moitié des encours des prêts hypothécaires du pays. Le directeur de la FHFA, James B. Lockhart, a lancé un appel au secteur financier pour qu’il emboîte le pas à Fannie Mae et Freddie Mac. D’ores et déjà, la banque Citigroup a présenté un programme de renégociation de prêts immobiliers qui pourrait porter sur 20 milliards de dollars. D’autres banques, JPMorgan Chase ou bien encore Bank of America ont annoncé des initiatives similaires pour aider les propriétaires immobiliers en difficulté à conserver leur logement.
2,5 millions de saisies en 2008
Pour autant, ces mesures d’aide suffiront-elles à régler durablement les problèmes de l’immobilier américain ? Aujourd’hui, des millions de ménages engagés dans des crédits hypothécaires n’ont d’autre solution que d’abandonner leurs biens aux banques pour rembourser leurs prêts. En effet, tant que les prix des logements augmentaient et que les taux d’intérêt restaient très bas, le système fonctionnait. Mais le ralentissement du marché de l’immobilier américain combiné à la hausse des taux d’intérêt, sur lesquels sont indexés les remboursements, a changé la donne.
Depuis près d’un an et demi, de nombreux ménages ne peuvent faire face à leurs traites et les défauts de paiement se répercutent sur les entreprises spécialisées dans le refinancement hypothécaire. Douze millions de foyers américains possédant un logement sont endettés au-delà de la valeur de leur bien immobilier, soit 16% des 76 millions de propriétaires de leur maison ou appartement. Selon les estimations du Trésor américain, 2,5 millions de procédures de saisies immobilières ont été lancées en 2008, après un premier lot de 1,5 million en 2007. Un premier programme d’aide mis en place en octobre 2007 par le Trésor américain a permis d'alléger la dette d'environ 180 000 de ces propriétaires défaillants. Et le président nouvellement élu, Barack Obama, a promis une enveloppe de 10 milliards de dollars pour aider les propriétaires frappés par la crise.
Effondrement de l’immobilier commercial
Et la situation risque de s’aggraver. Une étude récente de la société de recherche Moody's Economy.com estime que 7,3 millions de foyers feraient défaut sur leurs emprunts entre 2008 et 2010 et que 4,3 millions d'entre eux pourraient perdre leur maison. Depuis deux ans, les ventes de logements anciens sont tombées de 6,5 millions à 5,18 millions en rythme annualisé. Les ventes de logements neufs à vendre ont également reculé de 32% cette année pour atteindre 464 000 au mois de septembre.
Mais l’immobilier résidentiel n’est plus le seul à être touché. Désormais, l’immobilier commercial qui concerne les immeubles de bureaux, les centres commerciaux, les hôpitaux ou bien encore les écoles, enregistre un net recul. En un an, les ventes ont chuté de 70%. Les prix ont diminué de 10% et, sur l’ensemble du territoire américain, de plus en plus de projet sont annulés. La proportion de défauts de paiement sur prêts hypothécaires commerciaux est montée à 2,4% contre 1,4% l’an dernier. Selon plusieurs cabinets d'analyse, les prix de l’immobilier commercial devraient chuter de 25% d'ici 2010.
