Etats-Unis
Un plan pour aider le marché immobilier
par Myriam Berber
Article publié le 24/07/2008 Dernière mise à jour le 24/07/2008 à 15:55 TU
Aux Etats-Unis, 2,2 millions de procédures de saisies immobilières ont été lancées en 2007.
( Photo : AFP )
Le Congrès américain s’apprête à adopter un vaste plan de sauvetage de l'immobilier. Il est destiné à aider à la fois les propriétaires immobiliers touchés par la crise des crédits à risques (« subprimes ») et les deux grandes agences de refinancement hypothécaire en grande difficulté. Le plan prévoit, en effet, un dispositif de soutien à Fannie Mae et Freddie Mac qui détiennent ou garantissent, à eux seuls, la moitié des prêts immobiliers en cours aux Etats-Unis.
La Chambre des représentants américains, à majorité démocrate, a adopté, mercredi 23 juillet 2008, un plan de relance de l’immobilier par 272 voix contre 152. Le texte de loi doit encore être soumis au Sénat, sans doute d'ici la fin de la semaine, puis au président George W. Bush pour signature. Jusqu’alors hostile au texte, le président Bush a choisi de ne pas utiliser son droit de veto contre ce plan de soutien au marché de l’immobilier, qui vit sa plus grande crise depuis la Grande Dépression de 1929.
Tant que les prix des logements augmentaient et que les taux d’intérêt restaient très bas, le système fonctionnait. Mais le ralentissement du marché de l’immobilier américain, combiné à la hausse des taux d’intérêt sur lesquels sont indexés les remboursements, a changé la donne. Depuis plus d’un an, de nombreux foyers ne peuvent faire face à leurs traites, et les défauts de paiement se répercutent sur les entreprises spécialisées dans le refinancement hypothécaire. Aux Etats-Unis, 2, 2 millions de procédures de saisies immobilières ont été lancées en 2007. Un ménage américain sur trois est débiteur (ou proche de l’être) d’un emprunt immobilier supérieur au prix de sa maison. Un premier plan d’aide mis en place en octobre 2007 par le Trésor américain a permis d'alléger la dette d'environ 180 000 de ces propriétaires défaillants.
Les prix des logements en baisse de 4,8% sur un an
Ce vaste plan de sauvetage a été conçu à la base pour aider les emprunteurs étranglés par leurs mensualités. Il prévoit notamment un relèvement du plafond des prêts immobiliers qui peuvent obtenir une garantie de l’Etat. Il porte à 300 milliards de dollars le montant des crédits hypothécaires ainsi garantis par l’Etat. L'objectif est de permettre aux propriétaires défaillants de faire face à leurs mensualités, revues à la baisse, et de garder leur logement. Une manière de dégripper le marché immobilier qui voit la demande diminuer, le nombre de ventes plonger et les prix décliner. Selon les derniers chiffres du Bureau de surveillance fédéral de l’immobilier américain (OFHEO) publiés cette semaine, les prix des logements ont baissé de 4,8% sur un an.
Le texte prévoit aussi tout un dispositif de soutien à Fannie Mae et Freddie Mac, les deux grandes agences de refinancement hypothécaire du pays qui ont perdu 80 % de leur valeur en bourse depuis le début de la crise des « subprimes ». Fannie Mae et Freddie Mac ont été créées par le gouvernement en 1938 pour fournir des liquidités au secteur immobilier et encourager l’accès à la propriété. Ces deux agences sont ensuite devenues des sociétés privées, cotées en Bourse mais sponsorisées par l’Etat.
25 milliards de dollars pour aider Fannie et Freedie
A elles deux, elles détiennent ou garantissent 5 200 milliards de dollars de créances hypothécaires, soit près de la moitié des encours des prêts hypothécaires du pays. Aux Etats-Unis, les crédits immobiliers sont en majorité « titrisés ». Autrement dit, au lieu de rester dans le bilan des banques, ils sont le plus souvent vendus à un organisme financier qui émet en contrepartie des dettes négociables sur les marchés financiers. Le plus gros de cette titrisation des emprunts hypothécaires est effectué par Fannie Mae et Freddie Mac.
Le plan d’aide publique prévoit que Fannie Mae et Freddie Mac seront placées sous l'autorité d'un nouvel organisme de contrôle, aux pouvoirs renforcés. Par ailleurs, le Trésor sera autorisé jusqu'à la fin 2009 à acheter des actions émises par les deux organismes ou à leur prêter de l’argent. Ce point a suscité la méfiance en raison de la difficulté à savoir combien il coûterait au contribuable. Le Congrès a avancé le chiffre de 25 milliards de dollars sur deux ans, en soulignant qu’il y avait de fortes chances que le Trésor n’ait pas besoin de recourir à un tel dispositif.
Le secrétaire américain au Trésor, Henry Paulson, s’est félicité de l’adoption du projet de loi, estimant que le volet sur Fannie Mae et Freddie Mac allait permettre de « redonner confiance aux marchés » et « créer un régulateur fort et indépendant, capable de corriger les risques que posent ces organismes ». Enfin, une disposition accorde près de 4 milliards de dollars aux collectivités locales pour racheter des logements saisis. La Maison Blanche avait émis des réserves quant à cette dernière disposition. Pour le président Bush, cela revenait à faire un cadeau aux banques et courtiers hypothécaires. Devant l’urgence de la situation, il a finalement renoncé à mettre son veto.
