上海视窗

2008年中国楼市拔河

作者 上海特约记者 文新

发表日期 01/02/2008 更新日期 01/02/2008 16:08 TU

在中国，近来准备买房子的消费者可能会感到高兴。因为他们终于看到持续飞涨的房价出现了疲态。自2007年9月底中国央行和银监会联合发布通知，全面收紧商业住房信贷以来，中国各地房价的涨幅渐次回落。根据中国国家发改委和国家统计局发布的数据，2007年12月包括广州，深圳在内的22个大中城市房价明显下滑。北京，上海，重庆等地房价虽然跌幅不明显，但销售面积大幅萎缩，有价无市已经是事实。

目前，即使是最乐观的开发商也意识到2008年中国的房地产市场将迎来回调。对于中国政府而言，这是个期待已久的结果。这次的调控是2003年中国对房地产实施宏观调控以来收效最明显的一次。

但是这样的调控将持续多久呢？

目前，在中国国内，各方的争论焦点在于2007年末房价走低是否已经导致市场拐点的心理预期形成。悲观者认为，一旦投资者形成这样的心理预期，纷纷逃离，房价将一泄千里，中国就有可能重演1997年的亚洲金融危机。

2007年后三个月，一些大开发商顺应政府调控形势。 10月起，万科房产在广州，上海，深圳等地的多个楼盘全面降价，降幅达15%至30%。中海地产，金地地产和招商地产随之跟进。作为楼市晴雨表的中介公司却有不少纷纷倒闭关店。11月起，包括深圳中天置业，北京中大恒基，深圳创辉租售等在内的大型二手房中介纷纷关闭门店。留守者也大多业务惨淡。值得注意的是，房产开发商对于中国楼市前景的预测出现了明显的变化，唱多和唱空者兼而有之。2007年12月13日，万科房产董事长王石在一个论坛上公开表示，深圳，广州的楼市已经出现拐点。

分析人士指出，政策决定者的房地产金融急刹车，虽然受到了立竿见影的效果，但抑制需求的同时也限制了供给。

早在2005年中国地产金融年会上，中国央行的行长吴晓灵鹫指出，“中国房地产金融目前及今后要面临的主要问题，不是房地产信贷政策的松紧，认识融资渠道过窄，无法在各种融资方式之间形成有效的风险组合和分担机制，绝大部分风险集中在银行身上，蕴藏了金融风险。”

但是只要通观中国四年来针对房地产出台的各种措施，就不难发现：过于迅猛的房价下跌显然也是包括政府和开发商都不会乐见的情形。作为整个土地利益链上的“利益攸关者”，政府对GDP总量占10%以上的房地产行业持有的非常尴尬的态度。一方面不敢收紧银根釜底抽薪，另一方面又不能坐视泡沫泛滥不管。这一微妙心态决定了所有的相关金融调控措施只能点刹为止，难以长久。

光大证券的年度分析报告就认为，由于政策因素导致的调整，只能依赖于政策面的放松，而这并非没有可能。当前政策确实有“打击面过宽”之嫌，如果08年第二季度政策有所松动，房地产市场会加速复苏。

中信证券地产分析师则认为，房地产市场作为中国市场化最高的行业，该市场的调控政策的博弈色彩很强。各利益放有充分的空间和能力表达各自的诉求，而调控也只能保持一种动态的平衡。一旦某一方利益诉求满足，则必须让位于另一方。

07年12月以来，北京，上海广州等多个城市的土地出现流拍现象，这意味着开发商拿地更加谨慎，未来的供给将进一步减少，增加了市场的不确定性。一些市场人士担心，一旦城市房价回调到合理水平，自住和投资性需求同步激发，而届时如果市场不能形成有效供给的话，楼市有望迎来下一轮报复性增长。

中国政府在如何调控房价这一问题上就一直瞻前顾后，屡屡强调调控目的在于“稳定房价”而非“降低房价”。一旦出现脱轨之势，政策将很快回调，各种金融急刹车措施也会迅速解除。届时，到底是市场不顾回暖信号引领着楼市一路向下，还是政策不断发力拉回脱缰野马，正是2008年中国楼市即将面临的一场博弈。